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人口管理是城市管理的重要内容之一。我国在人口管理的具体方式上一直采用“户籍管理”的方式，这种管理方式在计划经济的社会环境中，其管理效果是很好的，原因是绝大多数我国公民都十分稳定地在户籍所在地生活与工作。随着改革开放和市场经济社会环境的形成，我国公民离开原户籍所在地，在全国范围内大数量、大频率的流动已是当今社会的突出特征。由此给城市管理带来了人口数量不清，人口结构不清等基础性、源头性、关键性的问题，也给全国大中城市的社会治安、计划生育、公共事业规划与建设带来了难题，这说明上层建筑与经济基础已不相适应。
深圳市委市政府不仅充分认识到人口管理问题的重要性和迫切性，而且在全国率先采取改革措施，勇于探索“以房管人”的新路子，利用原有行政管理资源，整合出租屋及外来人口管理队伍，实行出租屋综合管理。一年的实践证明，深圳的改革创新举措取得明显的成效。尽管如此，如何进一步加强出租屋及外来人口管理，建立长效管理机制，提高管理水平，降低管理成本？仍然是摆在我们管理者面前的课题。
我们认为在整个城市管理的管理框架内，是以行政管理为主干，社区管理为重要的基础单元。因此，政府采取管理重心下移，加强社区管理的方针是正确的。但是，如何具体、实际、有效的去加强呢？过往的做法其重点基本放在社区行政管理资源的整合与调整，如：综治进社区、四位一体、五员捆绑、交叉任职等。其主观愿望是好的，客观效果也是有的，但社区的行政管理资源毕竟有限（社区工作站＋警务室＋出租屋综管站），无论选择怎样的最佳整合，所能发挥出的最大效能仍然受到行政管理资源本身的限制。所以，在社区工作站的门前无论加挂多少块牌子，也是多有表面形式，缺少实际内容。
面对这样的问题我们怎么办？若按传统的思维与做法，那就该增人员、增编制、增经费。以我区出租屋综管员队伍为例：全区出租屋总量23万间（套），应配备管理员1643名（市定标准人均140间（套）），现在实有管理员1140名，缺口503名。若补足管理员，每年至少需增加经费785万元（按每月人均1300元的标准）。显然，我们今天不愿意再这样继续。
我们换一种思维或多一种思路，打开大门，跳出圈子，仔细观察，认真研判。看看社区的管理中有没有为政府可调动的管理资源和可借用的管理力量。紧密结合出租屋综合管理的工作实际，我们选择了小区物业管理公司作为可调动和可借用的对象。因为城市的楼宇、住宅小区实行市场化的物业管理已是社会发展的大趋势，这样的管理方式不仅在深圳已经非常普及，而且在内地城市也在快速发展。物业管理公司的管理队伍也是我们不容忽视的力量，据资料显示，罗湖辖区所拥有的物业管理队伍规模超过4万人。物业管理公司在社区管理中已发挥的作用也显而易见，就其管理范围内，在治安环境、卫生环境、安全消防等方面都起到了积极的作用。但是，由于企业性质的本身所决定，使其参与社会管理的责任意识不强，市场化的企业管理与政府的行政管理之间连接松散，企业的管理成效局限于自身，不能在整个社会管理中发挥更大的作用。例如：南湖辖区的ＸＸ大厦物业管理处多次阻拦出租屋管理员进入大厦，对出租屋及外来人员进行巡查；翠竹辖区的ＸＸ园物业管理非常到位，入住人员除要办理登记外，还要办理出入大门的ＩＣ卡。但其无能力和条件对入住人员进行识别，管理的防范作用受到限制。若与政府的行政管理形成紧密连接，其防范作用能得到有效的加强。这对于企业管理者和行政管理者，管理的目标是一致的，彼此存在共同的利益交汇点，管理的成效是二者双赢，其结果是善良守法的百姓受益。
因此，为了强化企业在社会管理中的责任和义务，为了在企业管理与行政管理之间建立更紧密连接，从而实现个人、企业、政府三者之间的良性互动，使得社会管理效能发挥到最大，行政管理成本减少到最低。我们以住宅小区物业管理公司为对象，在其内部设立“出租屋管理服务中心”为手段，建立小区物管公司与社区出租屋综合管理站之间长效工作机制为重点，提高出租屋及外来人口管理水平，降低行政管理成本为目的，精心设计策划了具体的工作实施方案。
设计为出租屋“管理服务中心”的目的和意图：
“管理”是为政府的需求而设计的，其目的是为了强化物业管理公司在“出租屋及外来人口”方面的社会管理责任和义务，在政府行政管理部门的指导下，规范物管企业对出租屋及外来人员的管理，构筑坚实的以企业为主体的社会管理基础。通过建立物管企业与行政管理部门之间相互合作的长效机制，将物管企业的管理成果与行政管理相连接，使管理成效得到更大发挥，形成以行政管理为主干，企业市场化管理为基础的社会管理网络体系。
在此其中有两个重要的关键点：其一，是物管企业对管理范围的出租屋及外来人员要加强规范化管理，提高自身的管理水平；其二，是物管企业与政府行政管理部门要建立更紧密连接。为此，我们第一步以在物管企业内部设立“管理服务中心”为具体形式，探索对出租屋的集中登记管理；以建立出租屋搬进搬出变动信息的通报机制，形成物管企业与出租屋综管机构之间的紧密连接。
一旦实现了这两点，就能有效的改善我们现有的管理方式，就能由被动的管理变为主动的管理，管理的效率和效果均能得到显著的提高。
出租屋管理的核心对象是租住人员。目前最突出的问题是出租屋管理员对责任范围内出租屋租住人员的变动情况不清，迫使管理员只得盲目地挨家挨户敲门巡查。采用这样的工作方式，其效率和效果是不难预料的。因此，依托物管企业加强出租屋及租住人员的管理，能够有效地改善这种状况，管理员就能够在有明确目的和确定对象的条件下，展开一系列相关工作，才能从真正意义上实现“来有登记，走有注销”。渔民村、玉龙村、向西村等出租屋管理服务中心的实际运作成效，已经实实在在地证明了这一点。
“服务”是为企业的利益而设计的。物管企业积极热情地配合、协助政府行政管理部门工作，这是我们的期望。但从企业的角度，他必须首先考虑企业的生存与发展，企业的经济投入与经济的回报是他始终关心的主题。企业很难只为了满足行政管理的需求，而不顾及自己的经济盈亏。即使企业在行政管理的压力下，暂时做到了，如果没有行政资源的持续接济，也难以长期为继。
基于这样的思考，再结合物管企业的实际，我们将“出租屋中介服务”的经营性内容设计于“中心”之内。使物管企业以合法、公开、诚信的“出租屋中介服务”经营方式，为自身赢得经济收益。同时也以这种市场经济的手段，挤压非法“黑中介”的生存空间，净化市场环境。
尤其是“城中村”集体股份公司，全年经济收入几乎完全依赖于集体物业出租的租金收入，而无其他经济来源。但“城中村”拥有一个很大的资源优势，那就是庞大的出租屋房源，以及较高的租用周转率（据不完全统计，总量近300万平方米和平均每月20％的租用周转率），这就是出租屋中介服务经营创收的重要基础。由于没有组织管理，这一可观的经济资源被无业个人、非法“黑中介”长期分割、吞食，这种状况在湖贝新村十分典型。“城中村”集体股份公司有条件也有能力，采用多种管理手段和市场手段，将出租屋房源集中统一管理，开展“出租屋中介服务”经营，不仅能为集体新增经济收益，也能为本村子弟新增就业机会。因此，在“城中村”建立“出租屋管理服务中心”，从经济的角度，是向“城中村”集体股份公司推荐的一个“造血项目”。同时，也看到“城中村”的弱势是，中介服务经营管理能力差，缺乏房屋租赁的营销专业技能。为此，已作专门安排，邀请知名房地产中介机构的专业人士，对“城中村”管理服务中心的工作人员分批进行房屋租赁中介服务专业知识的培训，努力提高工作人员的专业素养，帮助“城中村出租屋管理服务中心”把出租屋租赁中介服务做强做大，以服务为手段，企业为主体，实现加强出租屋及外来人口管理之目的。
作者：杨峻峰 深圳市罗湖区出租屋综合管理办公室助理调研员
电话：0755－82290239? 邮箱：yjf@lhzlgl.com 2005年11月8日
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