福田区祝先生问：我和某物业公司签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定，物业公司将其某栋负一层中间地段出租给我作商务用房。合同对租赁面积、租金、租期等都作了详细约定。物业公司在合同中保证租赁物业能够作商务用途使用，并符合消防安全规定。我们双方签约后还到租赁管理部门作了登记。之后，我向物业公司交纳了押金，进行了装修。物业公司对装修验收合格后，我就办理了营业执照等手续，开始经营美容中心。不料，经营没多久，公安消防部门就下发了处罚决定书，指出物业公司未经批准擅自将负一层车库改为公共场所，安全疏散通道、装修材料等均不符合消防安全规定，查封了我租赁的物业。请问，我们双方的房屋租赁合同是否有效，我能要求物业公司赔偿我的损失吗？如果可以要求赔偿，赔偿额该如何计算？

广东巨龙律师事务所律师王劲松：

祝先生遭遇的是典型的租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

在法律界有一句名言：“合同是当事人之间的法律。”除了由法律、法规直接规定外，合同双方当事人的权利义务是通过合同条款来确定的。祝先生和物业公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，不能因此后违反消防安全规定被查封而否认当初所签合同的有效性。所以，该合同属受法律保护的有效合同，双方均应遵守。由于该租赁物业已被查封，双方所签合同已实际不能继续履行，故应当予以终止。

在租赁合同关系中，出租人的一个基本义务是：交付的租赁物必须符合约定的适用状态，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。既然在双方所签合同中，物业公司保证租赁物业能够作商务用途使用，并符合消防安全规定，那么，物业公司就对此负有责任。

物业公司未经有关部门批准擅自将负一层车库改为公共场所，最终导致祝先生租赁的物业被公安消防部门依法查封。显然，物业公司对租赁物业因不符合消防安全被查封致使合同不能履行负有主要责任，理应对祝先生由此而造成的损失给予赔偿。依照有关法律和合同约定，祝先生完全可以要求物业公司返还押金、赔偿装修损失及停业损失。其中，装修损失应以装修费除以合同期限再乘以合同不能履行的期限来计算。关于停业损失部分，通常认为，从租赁物业被查封之日起，三个月的时间应当足够承租人另行寻觅场地重新开业，所以法院一般会以承租人月平均纯利润乘以三个月来计算承租人的停业损失。（深圳商报记者张清华整理）