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核心提示：罗湖区出租屋综合管理办公室成立后，在仅仅一年的时间内，共采集、录入电脑出租屋信息22.3万多间（套）；录入电脑租住人员信息达58.6万条；累计征收房屋租赁税费1.87亿元,其中,租赁管理费8940万元,征收私房税9738万元；累积有效出租屋租赁合同登记(备案)3.2724万份,面积648.9万平方米。同时，先后向公安、计生、消防、工商、安监等部门反馈综合信息1.2705万条，协助公安破获了一批刑事案件和抓获各类违法犯罪嫌疑人454人，其中抓获公安部通缉犯共41人，同时还协助其它职能部门整治了一系列出租屋内的安全隐患。
成绩来之不易，他们是如何抓好这个源头性、基础性、关键性的工作呢？罗湖区出租屋综合管理办主任、房屋租赁管理局主要负责人谈了他们的思路：按照市区领导的整体改革思路，以“小政府服务大社会”为出发点，建立精简、高效的管理机构；以借用市场和社会力量为主要手段，在摸清出租屋现状的基础上，对症下药进行全方位的探索；建立改革方式择优机制，不断寻找好的方法并加以试点，成功之后全面推广。其中，最重要的经验是在全区推行“城中村”出租屋管理服务中心模式。
创办一年经典回放
四大套路精彩纷呈
2004年6月，罗湖区出租屋综合管理办公室正式成立，同时加挂罗湖区房屋租赁管理局的牌子，归口区维稳及综治委（办）。在基层设置上，按照“一街道一所、一社区一站”的基本架构，在全区设立了10个管理所、115个管理站。一年来，该办先后推出行之有效的“四个一套”，其主要内容如下：
建立了一套动态鲜活 资源共享的管理信息网络
此举是基础性工作中的重中之重，既是摸清该区出租屋和租住人口底数的需要,也是切实加强出租屋和外来人口管理的基础环节。
方法之一：全面推行管理员工作包干责任制。根据各个综管站实际，按每个管理员包干140-300间（套）出租屋数量，把对相关出租屋房屋信息采集、租住人口信息、出租屋内综合信息采集以及出租屋管理税费催缴等工作任务全部落实到个人。
方法之二：坚持定期回访，确保“一户一档，房户合一；来有登记，走有注销”。针对租住人员流动性大、变更频率快这一特点，我们要求管理员按十天一个周期回访一次，发现情况，随时掌控。
方法之三：发挥物业管理公司的独特作用。如该区南湖的建南、清水河的玉龙、黄贝的文华、翠竹的翠辉等社区，出租屋综管站均通过物业处提供的业主、租住人员信息等相关信息，使各类出租屋管理信息采集工作事半功倍。
方法之四：结合业主特别是租住人员活动特点，开展预约上门和正常上班时间不上门，尽量做到既达到工作目的又不影响相关人员工作，并要求全体员工严格按规范管理要求执行。
建立了一套职责分明 齐抓共管的部门协作机制
该区从构建“以信息资源共享为基础，以维稳及综治部门为总协调，以落实职能部门责任为手段，以解决出租屋管理问题为目标”的协作机制入手，较好地促进了上下齐抓共管出租屋的局面。
亮点之一：实现信息资源共享。出租屋综合管理部门以全市统一的出租屋业务管理系统为平台，将管理员在日常工作中采集的租住人口及出租屋内的治安、安全、计生等各类信息全部输入电脑，并为区公安、计生、工商、消防、安监等多个职能部门设置专用密码，使相关职能部门能够快捷、便利地从这个网络上获取所需信息。
亮点之二：充分发挥维稳及综治部门的总协调作用。出租屋综合管理部门除将采集的各类综合信息输入电脑外，还以书面形式向所在街道办的维稳及综治部门上报，维稳及综治部门根据综合信息内容属性移交相关职能部门办理，相关职能部门将办理结果再通过维稳及综治部门反馈出租屋综管部门。
亮点之三：实行责任倒查制度。在明确各部门职责的基础上，该区对发生在出租屋内的治安、安全以及其它各类重大案件，一律按部门职责分工进行责任倒查，涉及哪个环节、哪个部门失职就追究哪个部门的责任。由于信息畅通，协作有力，该区各相关职能部门基本摒弃了出租屋管理属“某一个部门、某一单位”的观念，形成齐抓共管的局面，一段时期以来存在于该区出租屋的“乱、危、黑、假、脏”等问题也得到较好整治。
建立了一套因地制宜 分类指导的出租屋管理模式
模式之一：依托出租屋管理服务中心，对“城中村”出租屋实行“一站式”管理。如在南湖“渔民村”、清水河泥岗社区等“城中村”成立出租屋管理服务中心，免费为业主发布房屋出租信息，并推广交钥匙（看房）、签定租赁合同、合同登记（备案）、申报税费、租住人员信息采集登记五个环节同步进行的出租屋“一站式”管理模式。
模式之二：对引进物业的小区实行“资源共享式”管理。如南湖的“建南社区”，出租屋管理站以物业管理公司为依托，在每一栋大厦门口设立租住人员变动登记本，保证租住人员在入住后3日内，纳入管理。同时，管理员将每天采集的自住房、租住房的人口情况及各项隐患等信息，分门别类在大厦物业管理处的信息平台上反映出来，使每栋楼的管理情况一目了然，警务室、工商、消防、安监、物业管理等部门都可以通过信息平台直观地查看掌握情况。
模式之三：对“插花地”实行“围合式”管理。如清水河的“玉龙村”社区，从加强人防、物防、技防方面入手，建组建店铺联防队，设立治安岗亭，安装电子监控系统和增设闭路电视监控室，在最有利的位置建社区警务室，并连同道路、绿化、下水道、路灯、文体广场等基础设施一并改进，加强小区的治安控制，使小区出租屋的有关情况得到较好掌控。
模式之四：对无物业管理的老城区实行“物业式”管理。如对黄贝的“新龙小区”采取办事处扶持、物业公司投入、业主参与出钱的方式，引进物业公司，促进提高老城区出租屋综合管理水平。
建立了一套队伍建设 业务运作的规范管理制度
举措之一：以综治进社区为龙头，以“交叉任职”为内容，确立了社区出租屋综合管理站运行方式。该区一律采取就近社区警务室设出租屋综管站，与社区综治办合署办公，并由社区民警担任社区综治办主任，明确其为社会治安综合治理、信息采集的第一责任人和出租屋纳管及税费征收的第二责任人。出租屋综管站站长任社区综治办副主任，明确其为社会治安综合治理、信息采集第二责任人和出租屋纳管及税费征收的第一责任人。这种运行方式得到市领导庄礼祥同志的高度评价。
举措之二：业务操作基本实现程序化。制定了内容涵盖管理员采集出租屋和租住人信息、业主办理合同备案、缴交税费、租赁纠纷调处、综合信息反馈等各层面、各环节、各领域的业务规程。
举措之三：实行全程制管理、站长竞聘上岗、员工定期培训、主动邀请社会监督等系列管理办法。该区以推行全员持证上岗为导向，以劳动合同为依托，制定了30多项规章制度，使从岗位职责、日常工作考核、行为要求到工资发放、辞退等各层次均建立了管理制度，推行了站长一级竞争上岗，聘请了社会义务监督员进行监督，举办了多期出租屋综合管理业务知识培训班。如今年三月下旬，组织全区管理员进行了一次军事化集训，重点培训了组织纪律、行为规范和出租屋综合管理相关的法律法规、信息采集、消防安全、行政执法、计生管理、物业调查及租赁业务规程等方面的知识，收到了较好的效果。
新模式："城中村"出租屋管理服务中心
今年5月28日，深圳市市长许宗衡在《政府工作报告》中说："进一步转变政府职能，凡是市场机制和社会自治能解决的，政府都要坚决退出，把主要精力用于加强社会管理和公共服务。"6月22日，罗湖区区委书记刘学强在工作讲话中也强调："政府在基层的很多管理目标和任务，是可以借用市场和社会的力量来实现的，这就是一个改革的方向。"
罗湖区出租屋综合管理办组建伊始，即按照市区领导的指示和思路，积极寻找精简、高效且与市场管理相结合的运作模式，以实现"小政府服务大社会"的目标。根据市委加强出租屋综合管理的有关规定，并结合该区委、区政府提出的建立出租屋管理服务中心的工作思路，在区委常委、政法委书记曾节的关心和支持下，几经探索、试点，最终确定以推进"城中村"物业管理为契机，依托物业管理公司，建立出租屋管理服务中心为突破口，全力挖掘和调动社会管理资源，不断优化"城中村"的出租屋和流动人口的管理和服务环境，逐步建立行政管理与社会管理之间"行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效"的长效运作机制，增强出租屋综合管理水平，实现"和谐罗湖、平安罗湖"和现代化服务强区目标。
设立服务中心的目的
服务中心主要是在"城中村"建立一个集出租屋综合管理、租赁中介为一体的便民服务窗口，从事房屋租赁中介业务和房屋租赁的信息采集和发布，为公众搭建一个自愿、诚信、公平、满意的房屋租赁交易平台，协助出租屋综合管理部门采集出租屋和租住人员信息，从而增强出租屋及外来人口综合管理能力，规范房屋租赁市场。
服务中心的六大功能
●为租赁双方提供房屋租赁中介服务；
●做好出租屋的信息收集、审核、登记、发布、对外宣传工作；
●及时将出租屋信息录入到服务中心信息系统，并免费在"罗湖物业信息网"和"金色罗湖"两个网站发布，确保为公众提供准确有效的房屋待租信息；
●协助本辖区出租屋综合管理站做好出租屋及租住人员的信息采集工作；
●负责做好出租屋治安和房屋租赁等方面的法律、法规、政策的宣传与咨询；
●指导房屋租赁当事人签订房屋租赁合同。
服务中心的设立范围和运作模式
罗湖区出租屋管理服务中心主要在全区35个"城中村"设立，该中心由各"城中村"物业管理公司或股份公司组建，为"城中村"物业管理公司(股份公司)的内设机构，该中心工作人员由各组建单位派驻，中心的运营模式参照房屋租赁中介公司的形式，为房屋租赁市场提供信息服务。在资金上，采取区、街财政各出一点及社区群众、股份公司集资一点的办法，全面推行物业化管理，将出租屋管理市场化。所在街道办事处和出租屋综合管理所负责协助组建和业务指导、协调工作。
在管理上，"城中村"服务中心中介业务和房屋租赁管理工作内容相互独立，但需要相互配合、信息共享。同时，要求服务中心实行电脑化管理，统一使用由区出租屋综合管理办公室(区房屋租赁管理局)开发的管理软件，出租房屋的详细信息均要求录入计算机系统，力求操作透明、规范。在对外的服务上，要求该中心实行公开制度，即公开各类工作（办事）程序、公开服务内容、公开服务承诺。
这样一来，原本由政府承担的管理工作转到由社会力量承办的中心，节约了政府资源，确保了对出租屋和外来人员底数清、情况明、管得实、控得住---这不愧为一项实践"小政府、大社会"的创举，值得总结、值得推广！
目前，该区已建立了16个"城中村"出租屋管理服务中心，另有16个正在筹备之中，房屋租赁管理局也相应制定了一系列服务中心的硬件配置要求、标准化操作规程和规章制度，如《出租屋信息发布申请表》、《租赁管理服务中心出租屋信息发布须知》、《租赁管理服务中心管理规定》、《信息服务备案登记表》等等。目前，该局已部置安排，全面进入组织实施阶段，预计至年底完成布点、验收工作。罗湖区政府还决定，对在"城中村"建成服务中心并良性运作的单位由区财政一次性拨付10万扶助资金，并为此准备扶助资金350万元。
也就是说，以往花数千万也难以解决的"城中村"出租屋管理问题，现在即便全区服务中心全部建成，该区政府也只须一次拿出有限的资金，可谓"花小钱办大事"！真是可喜、可贺。
搭建两个平台 做到三个促进
建立"城中村"服务管理中心最大的作用在于---提供了行政管理信息共享平台、提供了社区管理资源整合平台。
平台之一：行政管理信息共享平台
以社区出租屋管理服务中心为基点，为准确及时的社区信息采集工作提供了良好的平台。同时，围绕信息资源共亨，社区工作站、社区警务室、社区综治办、综合管理站形成了"四位一体"的管理模式，可以定期通报情况，定期召开联席会议，定期交换工作意见，大大提高了信息资源的利用效率。与此同时，出租屋综管办还为相关部门"一把手"开通了网上信息共享密钥，并以文本形式直接向区、街道以及相关职能部门领导定期反馈。
平台之二：社区管理资源整合平台
出租屋管理部门通过信息分析发现问题，并以《出租屋综合督查通知书》的形式统一报送街道综治部门，由综治部门分类送达相关部门，再由相关部门将办理情况反馈给出租屋综合管理部门。这样一来，原本各自执法的行政部门，如城管、计生、工商、安监、消防、公安等等，通过服务中心的这条纽带紧紧地联在了一起，形成了"一站式"管理、"一条龙"服务，促进了社区整体和谐的发展。
谈到"城中村"出租管理服务中心的作用和好处，从租住人员、股份公司、街道办到区府各相关部门均予以较高的评价。记者从观察了解的情况中总结其作用有"三个促进"---
成效之一：促进物业管理的提升
"城中村"的出租屋管理逐渐摆脱原先混乱无序的状态，慢慢走向专业的物业管理轨道。主要体现在进出有序、管理有规、价格有谱、收费有据等诸多物业管理环节上。房屋租赁管理局还在此基础上形成了《罗湖区八大行业房屋租赁情况报告》、《罗湖区物业调查数据分析报告》，将区域物业分商业、办公、住宅、厂房、仓库等类别的出租、空置情况，各类物业租金对比情况等一一列出，还专门对银行业、证券基金业、保险业、汽车业、珠宝业、连锁企业、物流业、中介业八大行业的房屋租赁情况进行了专题调查。这样一来，不仅罗湖区房屋租赁局对辖区情况了如指掌，而且也为各级各部门领导在出租屋管理的决策上提供了有力的依据，直接或间接地促进了辖区物业的发展。
成效之二：促进区域治安的改善
因"城中村"底细清晰，加之物业化的管理细密，对流动人口的变化掌握及时，因此，稍有风吹草动，各类信息便会及时反馈到房屋租赁管理局及各相关协作部门，因而使"城中村"的发案率大幅下降，如玉龙村发案率同比下降了50%，村民普遍认为：出租屋管理服务中心解了百家愁、千家忧。如去年11月16日上午，根据黄贝街道办事处凤凰综管站管理员王治平、陈守煜、陈文东等三人提供的准确线索，区公安分局在凤凰社区一出租屋内一举抓获8名持枪犯罪嫌疑人，缴获一支AK-47冲锋枪、3把手枪、180发各种子弹、三把管制刀具，为社会铲除了一大安全隐患。
成效之三：促进区域经济的发展
由于源头性、基础性、关键性的工作抓得紧、抓得细、抓得好，整个辖区的出租屋管理井然有序，不仅登记准确、竞争公平，而且税费收取规范有据，许多村民都反映：自从有了服务中心，整个村的租赁市场活跃了，租金也提高了，出租率也上升了，原先许多搬离的高素质人员也开始回流了。总之，整个"城中村"的面貌因此而焕然一新！整个辖区投资环境、居住环境，也得到了极大的改善，目前进驻罗湖的世界500强企业有74家左右，其中有美国沃尔玛公司、花旗银行、汇丰银行、荷兰银行、日本住友银行、法国兴业很行以及百安居、麦德龙等。
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