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2004年第二季度，在普通住宅投资收益难以保证的情况下，商铺投资依旧“热火”，市场需求旺盛，供应量随之增加，购买型客户的比例持续上升。在热衷商铺投资的同时，需要特别提醒的是，根据最新调查，按照深圳拥有1000万人口数量来计算，人均拥有商业面积的比例达到1.02平方米；众多曾经在销售期内受到万人追捧、风光无限的商业项目，进入经营期内却往往因为定位不清而一直空关（空置、关门），这一比例在近期仍有所上升，投资风险必须小心提防。
据戴德梁行最新统计，二季度商铺市场供应仍然主要来自于罗湖区，除金光华广场和华润中心继续上季的招商工作外，由于大型商场如城市天地广场等在招商时予以客户一定优惠，条件相对有吸引力，使得部分原人民南路街铺的租户在租约期满时不再续租，导致该区域内的短期供应量有所增加，出租压力较大。
东门商圈的情况也大致相似，供应量的增加加大了定位模糊铺位的空关率。该区域有大型商场筹备入驻，如营业面积达3万平方米的鹏运广场及在步行街约7万平方米的改造项目，业界期待能有新的商业元素能随之进入，改善东门地区的商业现状。其他地区也都有商业物业发售，但均缺乏较有影响力的项目。
对于近来大热的社区商铺，有投资人士分析，即使如市场最为火爆的龙华片区内的社区商铺，在近两年内，只有25％的经营者赚钱，35％的经营者在苦守，40％的经营者倒闭。众多的社区商铺转手率非常之高，经营者的面孔有如万花筒，一年内数次更换主人。
与此同时，关外众多在售楼盘商业物业配套面积却是越来越大，几千平方米的商铺配套只是太普遍了，某大盘已经将商业物业面积突破了3万平方米。
可以想象社区商铺的放量将使投资人购买风险大幅上升，以往到处一铺难求、买入皆赚的局面将不复存在，物业品质、市场定位以及规划选位对物业投资回报、发展潜力形成关键竞争力，投资者首先考虑投资要素也开始转为发展商的实力与长期管理能力。
调查发现，空关率偏大的商业物业多属于这样一种情况：“面积达到数千平方米、楼层达到4至5层的商场。这些商场在建造前并未进行详细市场调研，一般都是由于定位不清，造成乏人问津，一直‘空关’。据不完全统计，目前这个数量大约占商铺总量的10％左右，比几个月前有了明显的上升，成为开发商的心病。”
综合研究院刘鲁鱼博士指出，目前深圳缺少专用商业建筑，大部分都是由发展商开发，再吸引商家进驻。这样往往不能够合理地进行商业规划，从而造成商业资源分布不合理。他指出，开发专用的商业建筑才是符合商业可持续发展的一个方向。
调查还显示，包括商业业态中最大规模的购物中心和属于小规模的便利店在深圳都非常缺乏。目前在深圳真正意义上的大型购物中心还没有出现，而服务社区的便利店数量仍十分缺少，而且大部分不属于连锁经营的类型，消费吸引力并不明显。
目前商铺市场处于一个非常微妙的时期，一方面是需求增长导致价格、租金都上涨；另一方面则是大量商场处于“空关”的非盈利状态。“这一对比非常明显，可以说是‘一半是火焰，一半是海水’。商铺投资，必须谨慎入市、提防空关。”一位投资专家表示。
■随着社区商铺的放量，以往到处一铺难求、买入皆赚的局面将不复存在，投资者首先考虑投资要素也开始转为发展商的实力与长期管理能力。
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