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罗湖的房地产业是中国房地产市场化的源头，浓缩了深圳房地产二十年辉煌的开发历程。蔡屋围———国贸一带的城市建筑群已成为深圳的标志。现在，罗湖区的商业品位和住宅档次已提高到一个新的水平，在住宅发展战略上实现了“由量变到质变”的飞跃，居住区建设以内涵型发展和居住环境综合优化为主。
罗湖区总面积78.89平方公里。20多年来罗湖已由一个落后的边陲小镇发展成为举世瞩目的一夜城。怎样看待罗湖房地产的的地位与作用？罗湖楼宇的物业价值如何？在中国加入WTO、CEPA实施等利好背景下，罗湖房地产业将面临何种机遇？带着这些问题，记者走访了香港中原地产董事局主席施永青先生。
记者：罗湖是中原进入深圳的第一站，作为从业近30年的专家，您看着罗湖一步步发展与繁荣，请施生简单评述一下罗湖房地产的发展史。
施永青：罗湖房地产的发展最初起源于20年前的改革开放初期，到了上个世纪90年代初中期，随着大批港资发展商、中介代理、广告商登陆深圳，罗湖成为他们进军深圳的首选之地。他们带来了先进的开发理念和营销思路，再加上对港人消费、置业心理和习惯的把握，罗湖楼盘在港销上一度成为深圳地产的亮点之一。综观楼市发展历程，罗湖在开发模式、楼体建筑、营销创新手法和物业管理等方面都引领着深圳楼市的发展方向。
近些年来，“金色罗湖情结”背景下的罗湖房地产，一直保持着令其他片区汗颜的价格和销售业绩，罗湖地产在走过了高速增长期后平稳前行。
今年罗湖楼市整装待发，各在建项目多达15个以上，百仕达花园四期山水城、城市天地广场、东门广场及鸿翔花园一期等大盘呼之欲出。此外，罗湖的旧城改造已走上快车道，区内重新规划和功能定位也初见成效，加之政策、制度的规范化程度进一步加强，罗湖地产已经进入一个稳定的前行期。
进入2004年，随着众多罗湖楼盘进入市场，CEPA及品牌发展商的推动效应，必然会使热点重新转向罗湖。
记者：请问，今年罗湖房地产的现状、价格走势、特点如何？
施永青：从罗湖住宅销售价格来看，2003年住宅价格有所上涨，达到7746元／平方米，较2002上涨16.1％，罗湖销售均价上涨一方面显示罗湖区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求所致，另一方面罗湖近年来开发项目多以小户型高层为主，从而提高整个项目均价，因此2003年罗湖区住宅价格有较大幅度上涨。2004年预期罗湖区将推出新项目达到15个以上，其中鸿翔花园一期、百仕达花园四期山水城及城市天地广场均定位为高档住宅项目，加上今年初推出的朗钜御风庭、新银座华庭等占尽地利的小户型项目价格也会不菲。因此罗湖今年整体楼市均价将会进一步走高。
从以上数据我们也可看出，罗湖房地产开发在2004年会有较高的增长，并不至于淡出市场。随着开发量的骤升，竞争有所加剧，罗湖的发展商对销售压力体会也会更加真实。在面对市场竞争日益加剧的今天，丰富营销手段，加大宣传力度，是罗湖发展商面临的首要问题。
今年的罗湖楼市在总体上来说，将会呈现五大特点：
一是罗湖新盘再成楼市热点
在沉静了一段时期后，罗湖新推楼盘有望在今年重整旗鼓，十多个在建项目将会搅热罗湖市场。百仕达·东郡规划近16万平方米的住宅面积继续扩大百仕达在罗湖太安片区的“城区”规模，发展商秉承其一贯的高端市场路线，将使该项目成为今年深圳高端市场的鼎力之作。另外，鸿翔花园一期、城市天地广场、嘉宝田花园三期等也是以高端市场作为主要销售目标的项目，届时罗湖楼市将上演新一轮的龙争虎斗。
二是旧城改造成为主流
据罗湖区委书记汤锦森介绍，未来五年内，罗湖区固定资产投资将达到500亿元，主要用于城区市政基础设施、片区改造和金融、物流、商贸等重点项目建设。
罗湖的旧城改造已成为今年房房开发的一大主流，今年新推项目中，旧城改造项目众多，如鸿翔花园一期、金光华商业广场、东门168、城市天地广场等等。其中，鸿翔花园一期规划总建筑面积达到26万平方米，是罗湖旧城改造项目中最大的住宅项目。
三是外销市场继续走高
口岸物业已经不再是外销的主力军，如在香港楼市极具知名度的房地产开发商－百仕达有限公司凭借百仕达品牌在香港的影响力，专门规划了百仕达东郡两栋住宅楼针对港人销售。东门、莲塘等外销传统区域今年会有多个项目在港岛推出。CEPA的实施虽然更有利于商业经济的发展，但同样会使部分优质高尚物业的在外销方面受惠，因此罗湖仍然会维持在外销市场上的主导地位。
四是小户型继续受市场追捧
罗湖是小户型的天堂，成片的商业街及巨大的人流量是造就罗湖小户型的温床。相当部分港人对于小户型情有独钟，因此今年罗湖市场小户型主导市场的局面不会改变，新银座华庭、缤纷时代、朗钜．御风庭、利联星桂园，东门天下、丰湖花园、旭飞幸福时光等仍然会为市场制造一个个亮点。
五是“烂尾楼”改造进入实质
据统计，目前罗湖辖区内共有18个左右停工停建多年的项目，经过罗湖区政府积极有效的运作，部分项目今年将重新启动。其中，金田广场、远洋中心、鸿昌广场的问题基本解决，相当多的烂尾楼项目已进入法律程序，等待法院判决实施；目前，高248米的鸿昌广场已经开盘，该项目总建筑面积13万多平方米，楼高67层，是目前深圳市第三高商厦。金田广场更名为“鸥洲广场”，不久也将发售。
记者：如何看待罗湖楼宇的物业价值？
施永青：物业价值通常由地段、环境、配套、楼价等来决定。罗湖紧邻香港，又是发展最早的区域之一。在地段、环境、配套和楼价方面都有其不同于其它区域的优势。
地段是物业价值中最为重要的一个因素
从深圳楼市目前的情况看，罗湖物业具有先天优势，近20年的发展建设，罗湖城区在生活、交通、娱乐配套等方面较福田、南山等区域成熟，早期的罗湖物业虽然规划较乱，住宅开发较为集中，但以上居住地段的便利可以弥补不足，其中东门片区物业的地段优势最为明显，由于交通发达，商业繁荣昌盛，给该片区的居住物业带来相当庞大的需求。
环境规划注重贴近生活
作为深圳最早开发的区域，早期的罗湖生态居住环境没有得到重视，住宅开发只为满足纯粹的居住需求，为今日罗湖房地产的发展带来诸多不利因素，近来来罗湖区在环境改造上大刀阔斧，现在的居住环境已有较大改观。随着各大公园主题及绿化工程的落成，其周边物业价值必会有所上涨。此外，每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。作为近几年深圳倡导的房地产发展模式———绿色地产、教育地产得到了较大的发展，充分说明了此类产品目前在市场中有较大需求。罗湖是深圳市拥有最多名校的老城区，师资力量雄厚，人文环境有一定的基础。在深圳以区域划分学位的政策出台后，各名校周边物业都有较为明显的升值。而在售物业多以名校为第一卖点，销售效果也进一步说明置业者对于罗湖人文环境的看重。
配套齐全彰显魅力
罗湖的配套设施经过近20年的建设已相当完善，购物、饮食、娱乐、休闲等生活配套一应俱全。特别是香港投资者的加入，使罗湖在众多生活配套上具有规模及消费档次上的优势。据了解，罗湖多数取得较好销售业绩的项目都是与罗湖物业周边齐全的配套优势分不开的。大部分的置业者都认为罗湖配套完善，生活十分方便。
记者：在中国加入WTO、CEPA实施等利好背景下，罗湖区商业房地产未来的前景如何？
施永青：毗邻香港的罗湖，是香港人在深圳最熟悉的地区，有很多港人在罗湖居住、工作和投资。CEPA的实施，更多的人会通过罗湖出、入境，让过境客停留，利用人流、抓住商机，无论是酒店、商铺，还是住宅，都会有很大的机遇。
目前，罗湖区商铺市场主要有东门商圈、国贸商圈。未来三年部分可投入使用的大型商业项目有宝安南路华润万象城，购物中心一期建筑面积11万平方米；人民南路金光华商业广场，建筑面10万平方米；太宁路百仕达购物中心，商业物业总建筑面积6万平方米；春风路金色都汇，商业物业总建筑面积2万平方米……这些商业项目，将为罗湖区的商业发展带来新的机遇。
而地铁的开通，将会大大改善罗湖的交通现状，吸引更多的本地消费者重回罗湖“消费天堂”；同时，地铁不仅会激活传统商业区，还会开辟出一片新天地———围绕地铁站点的地下商业圈。
在WTO、CEPA、地铁开通等利好背景下的罗湖“物业经济”，发展前景非常乐观。我相信，在罗湖区委区政府的正确指引、各相关职能部门的积极配合、充分调动各方社会力量情况下，“物业经济”的发展进程必将得到顺利的推进，罗湖区整体经济的增长必将开创一个新局面，得到进一步的发展。
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