激活一江春水——看罗湖区怎样破解物业经济难题
深圳商报记者黄青山梁兴超
罗湖是寸土寸金的地方，这里是财富的宝地，商家的乐园。在罗湖区有70家星级酒店，18层以上的高层楼宇近400栋，仅写字楼面积就达550万平方米。深圳市最具标志性的摩天大厦如地王大厦、国贸大厦、世界金融中心和罗湖商务中心均坐落于此。罗湖是最繁华的，也是最拥挤的。罗湖78.9平方公里大地托起上千大厦，如一个个立地凌空的巨人，但是也基本耗尽了它最后的土地储备。在世纪之交，当深圳开始步入后工业化时代，由此引发的产业西移现象一时让人们对这些密集的大厦群表示了种种担忧。有人称之为钢筋水泥森林，有人担心，罗湖区作为早期的建成区将面临“城市空心化”的困境。五年过去了，罗湖区以物业经济为突破口，全面经营城区，盘活资源，罗湖不仅没有“空心化”，而且成为海内外商家汇聚的核心商务区。
思路决定出路
罗湖人是理智和冷静的，在分析了罗湖区的固有优势和面临的挑战后指出，罗湖的区位优势和区位战略面临一个转型期，产业西移实际是加工制造业的转移，与此同时，金融业、物流商贸业、现代服务业等高端产业正在加速向罗湖聚集。罗湖区通过产业调整、产业承接和城区二次开发，不仅不会使罗湖空心化，而且将使罗湖成为现代服务业的强区。
在制造业主导城市的时代，大量工厂制造车间盘踞中心城区。随着后工业时代的到来，制造业将退出城市中心，在近郊寻找空间。由此产生的城市空心化是一种必然的趋势，关键的问题是，当制造业转移以后，以什么样的新型产业来替代和填补它带来的空白。这实际是一种产业转型，也是一种整合、提升。
罗湖区把目光放到了现代服务业上，放到城区经营和城市内涵发展上。罗湖区委、区政府及时果断地打出了发展物业经济的大旗。提出围绕产业发展的要求，实施“盘活一批、改造一批、建设一批”的战略，对各片区和地段进行重新规划布局，鼓励对重点物业进行功能再定位和改造升级，建成一批主题鲜明的产业楼宇，使其成为新兴服务业聚集的中心。
罗湖区作为特区早期开发的核心区，正经历着后工业化和信息化的经济巨变，以金融、商贸、物流为核心的服务业正逐步统领城区经济，产业结构的调整带来了城市结构的整体性变革，国内生产总值从1997年的198亿元增加到2002年的326.5亿元，年均增长10.5％。社会消费品零售总额从120亿元增加到216.6亿元，年均增长12.5％。辖区出口总值从25.5亿美元增加到48.85亿美元，年均增长15.96％。罗湖服务业占到GDP的83.2％，成为辖区支柱产业。
罗湖区把经营城区和物业经济作为突破口，新一轮的城区产业大洗牌开始了，洗出了一个崭新的城市面孔，洗出了一个产业集合群：围绕大型购物中心的东门步行商业街来了，以高档写字楼和商务展馆为主体的中央商务区来了，功能齐备的白领高尚住宅来了。大量小摊小店退出后，连锁经营、品牌经营、大型超市、社区服务系统不断涌现。都市经济逐步从生产型向服务型转变，金融证券、商业贸易、中介服务、休闲娱乐、公共服务中心越来越向城市发达区集中。
罗湖区委书记汤锦森说，经过20多年的建设，罗湖有成熟的城区，有大量的物业楼宇，而且也有不少空置楼宇，其中不少是空置的高级写字楼、甲级写字楼。这些物业楼宇能充分利用起来将是罗湖区经济的一大增长点，也是罗湖区可持续发展、可持续繁荣的空间和资源。不充分利用现有物业，就是浪费资源。我们要清醒地看到这一点，这笔资源是罗湖区的大“硬件”，别的地方提出搞活土地，罗湖区没有土地，但有楼宇，我们实事求是地提出搞活物业、搞活楼宇，比搞活土地还现成，还来得快。例如一幢世界金融中心有18万平方米，若出租满了后就可能产生巨大的经济效益。这与小商小贩比，要有多少小商小贩才能产生这么多的税收效益。
罗湖区土地储备基本用完，有人称罗湖区代区长刘学强是“没有土地的区长”，但刘学强代区长不这样认为。他说，作为一次性的土地资源罗湖确实用完了，但罗湖有大量物业楼宇，这是可重复利用的二次资源，是空中的土地，是有立面的土地。从这个角度看，罗湖区仍是资源强区。刘学强表示，罗湖作为最早的建成区，我们也要看到它的优势。与其他区相比，它比较早就完成了工业化、城市化，投资的软硬件环境都比较优越。
罗湖区首先抓好区级物业这一块“蛋糕”。具体体现在区级物业这几年步入高速发展，良性循环的态势。罗湖区在国企改革和产业结构调整过程中，全部保住了区属物业资产，没有流失过一平方米的物业。罗湖区通过企业改制，抓物业放企业，抓资产放公司，抓回一批优质物业。罗湖区还集中部分财力，建起了一批高档物业。罗湖区物业收入2001年是1800多万元，2002年2800万元，今年要超过5000万元的收入。罗湖区委书记汤锦森说，我们通过种种努力，使罗湖区历届班子和干部群众用勤劳双手创造出来的业绩，创造出来的物业财富，不仅没有流失，而且发展壮大，保值增值。
罗湖区不仅仅盘活区属经济旗下的物业，而且把目光放到更广阔的社会物业资源上。罗湖区已经建成和因为种种原因停建的闲置物业有200万平方米，怎样盘活这一笔巨量的社会财富？
嘉里现象与总部经济
深圳的嘉里中心是位于罗湖区人民南路中心商务区的一座甲级写字楼。1999年由香港嘉里公司建成投入使用，使用面积约5.4万平方米，从2001年至今出租率一直维持在98％的水平以上，共入驻企业400多家，其中有沃尔玛等22家世界排名500强的企业，楼宇内共有工作人员4000多名，年物业收入近5000万元，缴纳利税约500万元。如统计入驻企业的有关经济指标，税收将达到上亿元。
像嘉里中心这样一座超级写字楼可以吸引一批跨国公司，进而引入一个产业群，这就是罗湖物业经济带来的“嘉里现象”。
1999年，“嘉里中心”正式进入市场，由于市场竞争的激烈以及“新产品”都要有一个市场了解和认同的过程，在一段时间内其出租率不到15％。在令人堪忧的现实面前，管理者并没有因此而降低自己的市场定位标准，没有随意降低对入驻客户的要求，更没有采用“临街派名片”等可能有损自身形象的宣传方式，而是抓住中国入世前夕，海外大公司都跃跃欲试，抢滩内地市场的大好时机，采取“走出去”的方式，有针对性地到那些大的跨国公司中间去推介自己，用自己的良好软硬条件来证实自己的实力，用科学的经营理念来表达自己的信心，逐步赢得了客户，赢得了成功。
大型跨国公司的进驻，不仅给“嘉里”带来了实实在在的经济效益，更带来了“羊群效应”。2000年沃尔玛采购中心设在嘉里中心之后，大批公司入驻，其中很多公司是看中了沃尔玛采购中心所带来的商机才前来嘉里中心落户的。目前入驻“嘉里”的企业成行成市，“嘉里”已经形成了采购物流、船务运输、房地产等行业的客户群，“嘉里”的物业管理和服务也进入了一个良性的积极向上的运行轨道。
跨国公司进驻深圳罗湖后，成为罗湖投资环境的受惠者和大赢家。如世界第一大零售连锁集团沃尔玛将全球采购中心落户深圳罗湖，准备以此为基地，再向世界延伸20个采购据点。一二年内，沃尔玛集团将停止采购外包，并将把年销售额2000多亿美元的商品全部交给在深圳的全球采购中心及其所属的采购网络完成。
我国正式成为WTO成员以来，大量的外资纷纷抢滩深圳，尤其是世界500强企业更是加快了登陆步伐。目前共有70余家500强企业进驻罗湖投资或设有代表机构，涉及银行、保险、零售、餐饮服务、石油化工、电子电气等多行业。其中在罗湖有投资项目的500强企业28家，仅涉及金融服务业就有花旗银行、汇丰银行、荷兰银行、东京三菱银行、法国兴业银行、友邦保险、美国安泰保险、东京海上火灾保险等。英特尔、友邦保险、马士基、普华永道等排名非常靠前的世界500强企业就落户在地王大厦。另外，世界500强企业在罗湖设代表机构（办事处非营业机构）的有37家。2002年底比2000年统计结果增加33家，增长9倍多。代表机构的大幅增长，说明世界500强企业越来越看好深圳，越来越有兴趣在中国投资，而且这种趋势越来越明显。2003年，包括法国家乐福、德国欧培德、美国塔吉特、日本吉之岛等世界500强企业均计划在罗湖设点或把地区（亚洲或中国）总部和采购中心注册在罗湖。
罗湖区外资金融机构（银行、保险、财务、风险投资公司）密集。目前，外资银行在罗湖设立分行的有21家，包括南洋商业、东亚、亚洲商业、道亨、恒生等外资银行；保险机构包括美国友邦、美亚、香港民安、中银集团、康泰人寿保险等。罗湖已经成为内外资金融机构市场扩张的战略要地、必选之地。
跨国公司租用、购买甲级物业的居多，使用高档写字楼是大公司显示实力与形象的一个明显特点。以地王大厦为例，2000年上半年出租率只有60％多，2002年第一季度高达96％，大部分是实力雄厚的跨国公司或有跨国业务的大中型企业在租用或购买。2002年1月20日才搬到地王的东方海外货柜航运（中国）有限公司租用了地王整个50层。同是甲级物业的嘉里中心的出租率2001年底就达到了98％，发展银行大厦的出租率2001年底达95％。
在许多跨国公司的抢滩过程中，罗湖作为早期开发的建成区，由于其先发优势和聚集效应成为首选的战略要地。罗湖果断地融入全球经济的大潮，它没有“空心化”，而是“核心化”了，成为总部经济的集中地，成为跨国公司全球布局的重要一环。
对此，罗湖区经贸局局长曹坤华认为，罗湖跨国公司聚集现象显示，罗湖城区正在从传统服务业向现代服务业过渡，罗湖区过去那种资源消耗型的加工贸易已经正在被高增值的一般贸易所取代，罗湖正在成为国际化和全球化的罗湖。
物业背后是产业
2003年4月，广东成为突如其来的“非典”事件的重灾区，处在全民防“非典”的紧急状态。国际上有些国家把深圳列为疫区，谈之色变。然而“非典”疫情并不能挡住外国投资家的脚步。4月20日，全球最大的互联网交易公司之一英国CMC公司的副总裁塔和先生再次从伦敦来到深圳，代表首席执行官兼董事长彼特·卡达斯与深圳市和罗湖区领导商谈在中国投资发展“CMC网上外汇交易系统”。CMC集团于当日与市信息办和罗湖区政府签订了共建深圳京广软件出口基地综合性金融服务平台和全国首家网上外汇交易平台的备忘录。
CMC集团将要进驻的深圳京广软件出口基地是罗湖区利用现有高档物业资源，发展高科技产业的又一尝试。
深圳京广软件出口基地的总体目标是在罗湖区建立具有世界影响力和竞争力的软件出口基地，聚集国内外大中型软件企业200家以上，其中跨国软件集团25家以上。到2008年，基地的软件总产值将达到200亿元，软件出口100亿元。具体实施方案是，以现有34层，建筑面积9万平方米的智能大厦——京广中心作为出口基地，其中写字楼部分规划为软件出口中心，裙楼部分规划为综合性金融服务中心、软件出口结汇中心和软件产品展示交易中心。
物业经济的背后是产业，只有加大产业结构的调整，发展优势产业，大量闲置楼宇才能找到用武之地。在盘活物业的过程中，罗湖区推出主题楼宇的对策。罗湖区经贸局特邀我市汽车、电子、玩具、服装、食品、外企、零售商、黄金珠宝、加工贸易等十多家行业协会负责人，就联手铸造特色鲜明的主题楼宇，研讨对策。罗湖通过打造特色鲜明的主题楼宇，通过对各片区、地段、商业网点重新规划布局，有重点地对部分物业进行产业策划和“二次包装”，形成楼宇内的行业或企业聚集效应，既有价廉物美的“大路货”，又有引导时尚潮流的国际名牌，高中低档次齐全，一楼一行业，一层一特色，形成“垂直的商业和商务大街”。各行业协会负责人也有意向与空置楼宇联姻，进行资源整合。他们认为，深圳有必要建立行业大厦，形成行业采购和信息交流中心，借助香港的平台，接轨国际市场。
为彻底解决空置楼宇问题，罗湖区政府今年还将出台解决方案。具体内容包括，鼓励写字楼升级改造，推进符合条件的物业向甲级写字楼方向升级。与此同时，建立空置楼宇租赁情况的统计制度，定期发布空置楼宇租赁情况；将辖区闲置物业进行功能定位，针对辖区有些物业功能定位不明确、达不到行业聚集的状况，有重点地对部分物业进行必要的功能定位；引进中介机构和国际一流物业管理公司，从速从优地盘活闲置物业。
在盘活物业的过程中，政府层面科学务实的政策引导起着举足轻重的作用，加上民企民资释放的活力，罗湖进军物业经济将展示激活一江春水，呈现无限春光的景象。
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