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一个城市的写字楼物业的需求总量、需求特征及区位分布与该城市的经济增长速度、产业结构和交通状况息息相关。在地铁兴建之前，深圳的轴心是深南大道，写字楼大部分分布在深南大道的两边。随着地铁工程的启动，将来深圳的城市轴心将是地铁沿线。在目前市场上，一大批写字楼地铁物业也应运而生，与此同时，深圳经济的发展和产业结构的不断优化，又对写字楼开发提出新的挑战，可以说，产业结构与城市轴心已成为主导写字楼开发的两大因素，而在新经济背景下，如何开发出有特色的、有竞争力写字楼，对于每一位开发商来说，产业结构与城市轴心都是必须直面的双重课题。
产业结构：内生性决定写字楼物业的需求
目前绝大多数写字楼物业市场分析报告在分析市场需求时，往往并不关注（或者说没有充分关注）区域产业结构的演变（过去、现在和将来）。而事实上，追本溯源，写字楼物业需求的诞生来源于产业结构的演化。从时间序列来看，在农业经济时代和工业经济时代的早期，没有出现写字楼。从横截面来看，在我国的许多中小城市都没有真正意义上的写字楼。大部分公司“占山为王”，自给自足，在各自的厂房或营业大楼办公。随着产业结构的变化，第三产业的发展和隶属于第一产业、第二产业的公司的内部服务性部门的分解和独立，与此同时城市聚集效益的提高和土地资源稀缺性的彰显，写字楼的需求诞生了。第一批进入写字楼的主要是从事金融、贸易、咨询等行业的公司，第二批是生产型公司内部功能的细化从而导致市场部、销售部和研发部与生产部门独立而进入写字楼的子公司、办事处或部门；第三批则是从事不需要大规模场地的高科技型创业公司。因此，我们认为写字楼物业的需求至少需要以下几个必要条件：一、产业结构的转变。倘若今天我们还处于自给自足的小农经济，恐怕还没有写字楼出现；二、城市聚集带来网络效应。选择城市作为提供产品和服务的地点能产生更好的经济效益，必然吸引公司向城市聚集，而这种聚集具有网络效应，即聚集——带给加入者良好的经济效益——继续聚集，更多公司加入——产生更大的经济效益。三、城市土地稀缺性凹陷。没有土地的稀缺性，公司就还是会各自“占山为王”，自建物业，难以形成商业型写字楼物业市场。
产业结构的转变不仅仅是城市写字楼物业需求产生的源动力和第一推动力，而且还是写字楼物业需求特征的决定性因素。以深圳为例，其产业结构与上海等城市就存在较大的差异，从而导致其写字楼物业需求与其他城市的差异。深圳聚集了大量创业型的高科技企业和服务型小企业，这一部分企业对写字楼物业的需求在中心区往往得不到很好的满足。中心西区的自由之光在今年 6 月份推出的“创业专区”概念，力推 SOHO 工作方式，吸引了大量的创业者，便是从一个侧面反映了针对这一部分企业的写字楼供应不充足。住宅物业市场的细分已经发展到了一个淋漓尽致的地步，出现了不少量身定做型的楼盘（比如加州地带的“丁克家庭”），但遗憾的是写字楼市场却一直在走同质化道路，普遍追求高档、气派，有谁能区分中心区的那些写字楼呢？在同质化的背后，反映了开发商们普遍对写字楼市场的分析和挖掘不够。
城市轴心：决定写字楼物业的区位分布
深圳的写字楼分布格局可以表述为：以国贸为中心的人民南写字楼区，以地王大厦为核心的蔡屋围金融区，以赛格为中心的上海宾馆片区，新规划的中心区和以世贸中心为标志的车公庙片区。
从总体来看，深圳的写字楼物业目前的分布是合理的。为什么这样说呢？写字楼选址最关键的一点就是交通发达、进出便利。在地铁兴建之前，深圳的轴心是深南大道，写字楼大部分分布在深南大道的两边。随着地铁工程的启动，将来深圳的城市轴心将是地铁沿线，目前已经动工的是一号线和四号线，大部分的写字楼将分布在这两条线周边。
可以预测，将来写字楼的开发仍旧紧紧围绕地铁做文章。以地铁为轴线，地铁主要站点为核心，形成几个主要的写字楼集中区。如果不在定位和市场细分上下足工夫，其他区域的写字楼将来的运营将面临一定的困难。
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